CO2 Aufteilungsgesetz: So senken Sie als Vermieter Ihre Kosten durch Dämmung
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BLOG 2025-11
Das CO2 Aufteilungsgesetz und was es für Vermieter bedeutet
Als Vermieter haben Sie es sicherlich bemerkt: Die Energiekosten steigen, und der Gesetzgeber nimmt Sie stärker in die Pflicht. Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) ist seit dem 1. Januar 2023 in Kraft und ändert fundamental, wie die CO2-Kosten für das Heizen mit fossilen Brennstoffen (z. B. Gas oder Öl) zwischen Ihnen und Ihren Mietern aufgeteilt werden.
Wann war die erstmalige Anwendung?
Das Gesetz gilt für alle Abrechnungszeiträume, die am oder nach dem 1. Januar 2023 begonnen haben. Für die meisten Vermieter bedeutet das: Die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2023, die 2024 erstellt wurde, war die erste, bei der das Gesetz angewendet werden musste.
Früher konnten diese Kosten komplett auf die Mieter umgelegt werden. Jetzt gilt: Je schlechter der energetische Zustand Ihres Gebäudes, desto höher ist Ihr Anteil an den CO2-Kosten.
Wie werden die CO2-Kosten berechnet? Das Stufenmodell
Die Berechnung erfolgt über ein 10-Stufenmodell. Um Ihr Gebäude einzustufen, wird der spezifische CO2-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr (kg CO₂/m²/a) ermittelt. Diese Angabe finden Sie auf der Rechnung Ihres Energieversorgers.
Anhand dieses Wertes wird das Gebäude einer Stufe zugeordnet, die den prozentualen Anteil für Mieter und Vermieter festlegt:
Die klare Botschaft des Gesetzes: Vermieter von schlecht sanierten Gebäuden (Stufe 10) tragen fast die gesamten CO2-Kosten, während Vermieter von hocheffizienten Gebäuden (Stufe 1) keine Kosten tragen.
Das Problem: Warum schlechte Dämmung jetzt richtig teuer wird
Viele Bestandsgebäude, gerade hier in Nordhessen – von Kassel über den Schwalm-Eder-Kreis bis Waldeck-Frankenberg – fallen schnell in die ungünstigen Stufen 7 bis 10.
Typisch sind Bauten mit ungedämmtem zweischaligem Mauerwerk (sehr verbreitet bei Bauten von ca. 1920 bis 1977) oder ungedämmten Dächern. Für Sie als Vermieter bedeutet dies eine direkte finanzielle Belastung, die Jahr für Jahr anfällt.
Die tickende Uhr: Warum die Kosten weiter steigen werden
Die aktuellen Kosten sind nur der Anfang. Die Preisentwicklung ist politisch gewollt und wird den Druck erhöhen:
- Aktuelle Festpreise (BEHG):
- 2025: 55 € pro Tonne CO₂ (Dies ist der aktuell gültige Preis)
- 2026: Der Preis bewegt sich in einem Korridor von 55 € bis 65 € pro Tonne.
- Der Systemwechsel 2027: Der „freie Handel“ (EU-ETS 2):
- Ab 2027 wird das nationale System in das neue Europäische Emissionshandelssystem 2 (ETS 2) überführt.
- Keine Festpreise mehr: Der Preis wird nicht mehr politisch festgelegt, sondern bildet sich durch Angebot und Nachfrage am europäischen Markt.
- Sichere Prognose: Da die verfügbaren Zertifikate (das „Cap“) jährlich sinken, um die Klimaziele zu erreichen, ist ein deutlicher Preisanstieg über die 65 € hinaus unausweichlich.
Für Vermieter von unsanierten Gebäuden in unserer Region bedeutet das: Die heutigen Kosten sind nur ein Bruchteil dessen, was in den kommenden Jahren zu erwarten ist.
Die Lösung: Wie Dämmung Ihre CO2-Kosten doppelt senkt
Hier kommen energetische Sanierungsmaßnahmen wie Kerndämmung oder Dachdämmung ins Spiel. Diese Maßnahmen sind der stärkste Hebel, den Sie als Vermieter haben, um Ihre Kostenbelastung aktiv zu senken.
Eine professionelle Dämmung bewirkt zwei Dinge gleichzeitig:
- Sie senkt den Gesamtverbrauch: Das Gebäude benötigt insgesamt weniger Energie zum Heizen. Dadurch entstehen von vornherein weniger CO2-Emissionen und die gesamten CO2-Kosten sinken.
- Sie verbessert Ihre Stufe: Durch den geringeren Verbrauch sinkt der spezifische Ausstoß (kg/m²/a). Ihr Gebäude rutscht im Stufenmodell nach unten, wodurch Ihr prozentualer Anteil an den verbleibenden Kosten drastisch sinkt.
Beispielrechnung: So rechnet sich Kerndämmung beim CO2 Aufteilungsgesetz
Sehen wir uns ein typisches Mehrfamilienhaus (MFH) an, wie es Dutzende Male in Kassel-Wehlheiden, in der Korbacher Innenstadt oder in Melsungen stehen könnte.Annahmen:
- Wohnfläche: 500 m²
- Baujahr: 1965, zweischaliges Mauerwerk, ungedämmt
- Heizsystem: Gas-Brennwertkessel
- CO2-Preis: 55 € / Tonne (Preis für 2025)
Szenario 1: Zustand VOR der Kerndämmung
- Gesamte CO2-Emissionen (aus Gasrechnung): 22.000 kg/Jahr
- Spezifischer Ausstoß: 22.000 kg / 500 m² = 44 kg CO₂/m²/a
- Einstufung: Stufe 8 (42 bis < 47 kg/m²/a)
- Kostenaufteilung: Mieter 30 %, Vermieter 70 %
- Gesamte CO2-Kosten: 22 Tonnen x 55 €/Tonne = 1.210 €
Ihr Anteil als Vermieter (vor Dämmung): 70 % von 1.210 € = 847,00 €
Szenario 2: Zustand NACH der Kerndämmung
Durch die Kerndämmung wird der Wärmeverlust durch die Außenwände massiv reduziert. Eine Reduzierung der Heizenergie (und damit der CO2-Emissionen) um 30-40 % ist realistisch. Wir rechnen konservativ mit 35 %.
- Neue CO2-Emissionen: 22.000 kg * (1 – 0,35) = 14.300 kg/Jahr
- Neuer spezifischer Ausstoß: 14.300 kg / 500 m² = 28,6 kg CO₂/m²/a
- Einstufung: Stufe 5 (27 bis < 32 kg/m²/a)
- Neue Kostenaufteilung: Mieter 60 %, Vermieter 40 %
- Neue gesamte CO2-Kosten: 14,3 Tonnen x 55 €/Tonne = 786,50 €
Ihr Anteil als Vermieter (nach Dämmung): 40 % von 786,50 € = 314,60 €
Fazit: Ihre Ersparnis durch Dämmung
Durch die einmalige Investition in eine Kerndämmung (oder Dachdämmung) sparen Sie in diesem Beispiel 532,40 € pro Jahr – und das bei gleichbleibendem CO2-Preis. Da die CO2-Preise weiter steigen werden, fällt Ihre zukünftige Ersparnis sogar noch höher aus.
Das CO2 Aufteilungsgesetz ist kein Ärgernis, sondern ein klarer finanzieller Anreiz. Energetische Sanierung war noch nie so direkt rentabel wie heute. Sie senken nicht nur Ihre laufenden Kosten, sondern steigern auch den Wert Ihrer Immobilie und verbessern den Wohnkomfort für Ihre Mieter.
Wir analysieren für Sie den Zustand Ihrer Immobilie und berechnen präzise, welche Dämmmaßnahme (ob Kerndämmung, Dachdämmung oder andere) für Sie am wirtschaftlichsten sind.
Warten Sie nicht, bis die nächste CO2-Preis-Erhöhung Ihre Kosten treibt. Kontaktieren Sie mich jetzt für eine unverbindliche Erstberatung!
Alexander Wittmann
– WINOWA GmbH –